Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong thói quen tiêu dùng và nhu cầu sử dụng không gian của khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ, các doanh nghiệp khởi nghiệp và hộ kinh doanh cá thể. Thay vì tìm kiếm những căn hộ đơn thuần để ở hoặc những mặt bằng chỉ để kinh doanh, ngày càng nhiều người quan tâm đến loại hình bất động sản đa công năng - nơi họ có thể kết hợp giữa sinh sống, làm việc và kinh doanh.

Tuy nhiên, sự thay đổi này lại đang diễn ra trong bối cảnh giá đất tại các đô thị lớn liên tục lập đỉnh. Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất tại nhiều khu vực trung tâm đã tăng từ 30 - 50% trong vòng 2 năm trở lại đây. Điều này khiến việc sở hữu một sản phẩm bất động sản có công năng linh hoạt ngày càng trở nên xa vời với đa số người mua.

Thêm vào đó, thị trường lại đang thiếu vắng những sản phẩm đáp ứng được cả nhu cầu sử dụng đa dạng, nằm tại các vị trí trung tâm nhưng vẫn đảm bảo chi phí không quá cao với nhóm khách hàng mới. Các mô hình truyền thống như nhà phố, shophouse hay officetel đang bộc lộ những hạn chế nhất định: Nhà phố giá cao và khó tiếp cận với nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ; shophouse chủ yếu nằm trong các khu đô thị lớn với mức đầu tư cao nhưng lại hoạt động hạn chế về thời gian; officetel thì bị giới hạn diện tích và mục đích sử dụng. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở thông thường lại không hỗ trợ yếu tố khai thác thương mại.

Chính vì vậy, thị trường đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về những mô hình bất động sản mới, đa năng, linh hoạt, nhưng không biến bất động sản trở thành một cuộc chơi xa xỉ.

Hiểu được thực tế này, một số doanh nghiệp bất động sản thay vì chạy theo phân khúc cao cấp, họ đã tập trung phát triển các mô hình thực chất, phù hợp với nhu cầu thực. Nổi bật trong số đó là Livehouse - mô hình bất động sản thế hệ mới tích hợp nhiều công năng.

Một trong những yếu tố đầu tiên tạo nên sự khác biệt của Livehouse chính là tính chính danh trong quy hoạch. Sản phẩm được phát triển bên trong các vị trí lõi đô thị, nơi được pháp luật cho phép triển khai mô hình lưu trú - kinh doanh - giải trí về đêm một cách hợp pháp và bền vững. Livehouse được quy hoạch đồng bộ với hệ thống giao thông nội khu hiện đại, phục vụ vận hành 24/7.

Với thiết kế đa năng 5 trong 1, Livehouse giúp nhà đầu tư dễ dàng khai thác nhiều mục đích khác nhau trong cùng một không gian như Lưu trú - Kinh doanh - Làm việc - Nghỉ dưỡng - Giải trí. Hệ thống hạ tầng tiện ích được thiết kế đồng bộ, hỗ trợ thương mại tối ưu, giúp không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn tạo nên hệ sinh thái hỗ trợ cho hoạt động thương mại - dịch vụ phát triển bền vững.

Một điểm đặc trưng quan trọng của Livehouse là hình thức sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật, một hình thức pháp lý rõ ràng, được Nhà nước công nhận và bảo hộ đầy đủ. Do đó, một căn Livehouse thường có giá thấp hơn các nhà phố hay shophouse thông thường. Điều này mở ra cơ hội đầu tư "vừa túi tiền" cho nhóm người trẻ khởi nghiệp, hộ gia đình nhỏ hoặc các nhà đầu tư cá nhân.

Đặc biệt, mô hình Livehouse còn được vận hành theo chu kỳ kinh tế đêm, tức là cho phép mở cửa cả ngày lẫn đêm như một "cơ sở kinh doanh độc lập". Ban ngày phục vụ sinh hoạt, làm việc; ban đêm trở thành không gian giải trí, ẩm thực, văn hóa bản địa, nghệ thuật trình diễn... Livehouse được định hướng chuyên biệt để phục vụ các hoạt động kinh doanh ban đêm. 

Theo Ts Võ Trí thành. Chuyển dịch cấu trúc đô thị sau sáp nhập: Động lực thúc đẩy những mô hình bất động sản thế hệ mới"

Chúng ta đã có những mô hình căn hộ đa chức năng như condotel, officetel…, với đầy đủ tiện ích hiện đại như hồ bơi, khu giải trí, không gian làm việc… Những mô hình này cũng đang được tái cấu trúc theo hướng linh hoạt hơn để phù hợp với nhịp sống mới của đô thị hiện đại. Tuy nhiên tôi cho rằng, điểm mới không nằm ở từng tiện ích riêng lẻ, mà ở sự tích hợp đa năng 5 trong 1 giữa lưu trú, làm việc, giải trí, nghỉ dưỡng và tiêu dùng, tạo nên các tổ hợp sống, làm - chơi - nghỉ, đặc biệt phù hợp để khai thác kinh tế ban đêm tại những khu vực đô thị lõi.

Tại Việt Nam, quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu thay đổi về không gian sống và hình thức khai thác bất động sản. Việc sáp nhập các tỉnh thành, sự dịch chuyển lao động giữa các đô thị lớn và làn sóng gen Z, lớp cư dân trẻ, linh hoạt đang tạo nền tảng cho các ý tưởng phát triển khu đô thị tích hợp kinh tế đêm trở nên khả thi hơn.

Tuy nhiên, các mô hình này hiện vẫn chủ yếu phục vụ cho du lịch hoặc cư trú ngắn hạn. Tương tác thực tế với đời sống đô thị lâu dài còn cần được xem xét thêm. Trong khi đó, ở nhiều quốc gia như Trung Quốc hay Philippines, đặc biệt tại các thủ đô như Bắc Kinh hay Manila, những mô hình tổ hợp khách sạn căn hộ, casino đã hình thành một hệ sinh thái dịch vụ đa tầng, phục vụ cả cư dân và du khách, tạo ra giá trị kinh tế bền vững.

Bài toán đặt ra cho Việt Nam không chỉ là tiếp cận xu hướng, mà là làm sao tích hợp hiệu quả chức năng đất thương mại, đa dạng hóa mô hình căn hộ, đồng thời kết nối được với dòng chảy kinh tế đô thị cả ban ngày lẫn ban đêm.  

Ông Thành đặt ra một số vấn đề . Thứ nhất, bản thân 5 chức năng mà tôi đề cập (lưu trú, làm việc, kinh doanh, giải trí và nghỉ dưỡng) khi tích hợp sẽ phát sinh xung đột lợi ích. Tôi có tham gia nhóm xây dựng đề án về phát triển kinh tế ban đêm do Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương chủ trì. Nhưng từ chủ trương đến thực tiễn còn một khoảng cách khá xa, vì còn vướng mắc nhiều về thể chế. Việc kinh tế đêm chưa phát triển không có nghĩa là chúng ta không ủng hộ, mà là muốn làm được thì phải bài bản, phải có nền tảng mới vượt qua được những khó khăn. Cần hiểu được những lý do, những khó khăn, vướng mắc của kinh tế đêm để xử lý.

Các địa phương như Đà Nẵng, Hội An, Phú Quốc có tiềm năng để phát triển kinh tế đêm. Nhưng ở Hà Nội thì làm ở đâu? Chúng ta hay nói đến khu Tạ Hiện, nhưng đó là không gian rất hạn chế, hạ tầng chưa đủ và chịu nhiều ràng buộc từ quản lý đô thị. Do đó, nếu muốn triển khai, cần phải làm rõ những rào cản khó khăn để có giải pháp phù hợp.  

Cũng tại hội thảo ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ thêm về mô hình bất động sản thế hệ mới và mức độ quan tâm của khách hàng.

Trong thời gian vừa qua, hệ sinh thái của ĐXMB đã mở rộng, không chỉ dừng lại ở hoạt động môi giới mà còn tiến tới quản lý vận hành tòa nhà, đồng thời thiết lập quan hệ hợp tác trực tiếp với nhiều chủ đầu tư. Giai đoạn vừa qua được ví như "mùa giáp hạt" của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, nhiều khu phố, thành phố đang phát triển mạnh các mô hình bất động sản mới, nhưng nghịch lý là mô hình thì có, mà khách hàng thì chưa. Trong khi đó, tệp khách hàng thân thiết mà ĐXMB đã đồng hành suốt 15 năm qua, họ đã đầu tư rất nhiều dòng tiền vào thị trường và rất mong được thấy một mô hình bất động sản mới, như mô hình Livehouse ngày hôm nay.

Từ góc nhìn của một đơn vị đang trực tiếp sở hữu và vận hành hàng trăm T sản bất động sản, phần lớn nằm trong các khu dân cư hiện hữu, chúng tôi thấy rằng đây không chỉ là mô hình cần thiết, mà còn rất cấp thiết. Bởi lẽ, thiết kế một mô hình kinh doanh bất động sản không chỉ là việc đặt một cái tên, mà quan trọng hơn là làm thế nào để một T sản có thể sống được, tạo ra dòng tiền thực sự.

Thử lấy một ví dụ, 2 căn nhà 100m2, cùng nằm trong một khu dân cư, mỗi căn trị giá khoảng 20 tỷ đồng, làm sao để T sản đó không bị đóng băng? Chúng tôi đã thử nghiệm mô hình ghép công năng với tầng 1 làm quán cafe, tầng 2 cho thuê văn phòng nhỏ, tầng 3 là không gian lưu trú ngắn ngày, tầng 4 làm khu vui chơi giải trí. Đây là mô hình đơn giản nhưng có thể tạo ra nguồn thu ổn định, tạo ra được dòng tiền.

Chúng tôi nhận thấy rõ thực trạng nhiều khu du lịch, khu thương mại được xây dựng rất bài bản nhưng lại không có người ở, không có dòng người, dẫn đến tình trạng T sản không sinh lời, không vận hành được. Nếu có dòng người, sẽ có dòng tiền. Và đó mới là điều khiến một khu phố sống động, chứ không phải chỉ nhờ quy hoạch đẹp hay thiết kế đắt tiền. Thấu hiểu điều này, thời gian vừa qua, ĐXMB đã thành lập một đội ngũ chuyên trách nghiên cứu thiết kế điểm đến, xây dựng các concept vận hành mới.

Từ góc độ nhà đầu tư, chúng tôi nhìn thấy tiềm năng rất rõ rằng Livehouse là một cách để tối ưu hóa giá trị T sản. Nhưng để mô hình này thực sự phát triển, không thể chỉ có nỗ lực từ doanh nghiệp. Cần sự tham gia của chính quyền, có tầm nhìn chiến lược đối với các khu phố, khu đô thị.